不管是买房人还是开发商，在共同经历了近几年房地产的发展之后都明显地感觉到政策在其中起着举足轻重的作用。虽然今年出台了许多关于房地产的政策法规，对市场也起到了积极的引导作用，但是仍然有许多方面空白需要新的政策法规来填补。新的一年里，买房人期待出台哪些新政策法规呢？为此，本报进行了一次调查。

物业管理政策成为首需

“买房是一时的事儿，而物业管理则是一世的事儿。”这句话一语道破了物业管理在房地产市场中的重要作用。从看房、买房到入住最多一两年时间，但在今后几十年的使用期内物业管理将一直伴随着业主。一个好的物业管理不仅能使业主受益终生，而且也能使物业保值增值。

经过了近两年房地产市场的高速扩容，大量的新建小区已经投入或即将投入使用。在入住前后，业主就要与物业管理打交道了。尽管有关部门已在近几年内相继出台了许多有关物业方面的政策，对规范市场起到了一定的积极作用，但依然不能满足目前市场发展的需要。因此，在本次调查中，物业管理方面的政策成为人们的首需（99%）。其中，人们最希望出台的是物业管理合同示范文本（97%）；其次是车位管理和收费规定（94%）及物业收费应与物业档次和服务相一致的规定。

产权登记政策亟待明晰

在本次调查中，产权登记政策以94．3%的需求度成为买房人希望出台的第二大政策。在即将过去的一年中，有许多业主投诉入住几年产权证办不下来。这其中有开发商的责任，也有政府方面的原因。如果产权证不能及时地办下来，就好比在房地产市场的循环链条上打了一个结。在没有产权证的情况下，商品房除了使用价值之外的其它价值就无法得到充分地体现。它将给抵押、典当、上市交易等行为带来许多不便，同时也会增加贷款担保方面的费用。因此，买房人希望出台更加详细的政策来规范产权登记。其中，加快办理产权证的速度和明确办理产权证的时间成为买房人最想明确的问题。

二手房上市政策需要降低门槛

据有关资料显示，北京的二手房市场存量相当庞大。但种种原因使北京的二手房市场一直没能火起来。其中关于二手房上市的政策一直没能成为撬动市场大门的有效杠杆。人们希望明年能出台一些能有力启动二手房市场的政策。因此，二手房市场方面的政策以92．4%的需求成为买房人希望在明年更加完善的第三大政策。

通过调查发现，人们普遍认为二手房交易税费高是阻碍二级市场活跃的一个重要因素。因此，95．2%的被访者希望明年出台降低二手房交易税费的政策。另外，被访者还希望原产权单位将不再成为公房上市的屏障，同时成交收益也不再被原产权单位“瓜分”的政策应尽快实施。同时，尽管北京市房地局明确规定了二手房上市交易后产权变更的办理过程，并限定了工作时限，但是各区房地产交易管理部门在主体程序不变的前提下，审批或过户的时间、审批的严格程度、买卖双方所提供的证明材料和交纳土地出让金、契税的时间地点有许多不同，让人看了后一头雾水，更造成了买卖双方房屋产权过户的不畅。因此，被访者也希望二手房交易的产权变更应尽量简单明了。

降低税费，激活市场

税费政策虽然关系到人们买房卖房的交易成本，但在本次调查中以90．5%的关注度在买房人期望明年出台的政策中名列第四。这一结果与本报前不久进行的一次税费调查的结果是相符的。说明人们虽然对税费政策十分关注，但它在房屋买卖的总成本中只占有很小的几个百分点，只能成为人们买房决策中考虑的一个辅助因素。

在今年9月份，国家税务总局虽然已经发出通知将商品房交易契税下调。但是，本次调查中有92．2%的被访者希望明年税费继续下调，同时应该明确规定：契税交纳的时间应以办理产权证的时间为准，而不是以签合同的时间为准。

成品房政策引人关注

9月份，北京市建委公布了《关于加强新建商品住宅家庭装饰装修管理若干规定》(以下简称《装饰装修规定》)；11月份，建设部制定的《城市住宅室内装饰装修管理办法》草拟完成，装修游击队承揽工程及擅自变动房屋承重结构的行为被完全禁止。相继出台的政策以及近两年来毛坯房二次装修所带来的种种弊端使人们感到明年的市场毛坯房与成品房的比例将发生较大的变化。因此，成品房政策以89．5%的关注度在买房人期待明年出台的政策中名列第五。

按照行业有关规定，成品房是指交房时地面、墙面以及厨卫已经做过装修处理，洁具、灶具、热水器等基本配件已经安装到位，购房者只需购买家具即可入住的房子。但本次调查显示，有关成品房的规定还不够完善和详细。有96．2%的被访者认为成品房的有关规定应该更加细化。同时，也有部分被访者认为，成品房的概念不仅要包括室内部分，也应包括配套部分，配套应与住房同步到位。

房贷保险走出“暴利”阴影

目前，在商品房交易过程中，办理房地产保险已经成为必须的一道手续，与个人购房密切相关。在本次调查中，规范住房保险的政策以88．6%的关注度在买房人希望明年出台的政策中名列第六。

据有关资料显示，目前国内房贷保险的费率一般在0.5%左右，而国外同种业务的保费要低得多，在北美和日本都不到0.05%。相比之下，我国的房贷保险有“暴利”之嫌。在本次调查中，有96．1%的被访者希望明年能出台有关降低保险费率的政策。同时也有相当比例的被访者希望能自主选择保险公司。

期房入住政策平息“闹楼”

经过前两年房地产市场的高速扩容，而且大多是期房销售。所以在今年大批的商品房面临着入住。由于市场各方面都不够成熟，所以从年初开始，入住纠纷就接连不断。难怪有人说：“今年是入住纠纷年”。其中，入住政策的不够完善也给市场带来了一定的缺憾。人们希望明年不再是“入住纠纷年”，因此，有关期房入住的政策以78．1%的关注度在买房人希望明年出台的政策中名列第七。

今年的入住纠纷主要是由于以下几方面的原因造成的：交房标准与承诺不符、入住时乱收费、没有达到入住条件就交楼。因此，买房人希望在明年出台的入住政策当中，能够明确入住收费标准、入住条件以及设立专门机构管理入住，颁发入住许可证。

外地人在京买房应享受平等待遇

在支撑北京房地产市场的购买力当中，外地人是一支不可忽视的力量。据北京许多高档项目反映，在他们的客户当中超过半数都是外地人。可想如果缺少了外地人北京楼市将会怎样？然而，与上海、广州、深圳及国内其它城市相比，北京的外地买房人却无法享受到与这些城市相同的待遇。而同时，北京的平均房价又是全国之首。比第二名的上海高出近1500元每平方米。强烈的反差和对比使外地人在京购房政策以66．7%的关注度在买房人希望明年出台的政策中名列第八。

在外地人在京购房的政策当中，被访者最关注的首先是外地人在京买房后的子女入学问题，其次是户籍问题和放宽外地人在京买房的各种限制。